武汉楼市已现崩盘迹象 武汉楼市新年“温柔”上扬

发布时间:2019-04-02 01:29:06 来源: 合同范本 点击:

  经过“金九银十”的销售旺季后进入11月份,按照往年的规律,楼市开始进入淡季。可是,年底武汉楼市淡季不淡,11月份的成交量更是创下半年历史新高。   根据武汉房地产信息网数据显示,目前全市12月份第一周的成交均价在3350元每平方米,同比增长了280元每平方米,价格涨幅为9.1%。?#27604;唬?#36825;些数据显示的仅仅是短期的价格变动,可能缘于一段时期内部分主推楼盘差异的影响,主要是市区商品房的销售情况好于近?#36857;?#31934;装修的住房销售情况好于毛?房,中高价格的住宅放量多于低价位的住宅的几大因素。如果低价楼盘集中大量上市,均价肯定是会受到影响的,但是从中长期走势来看,武汉楼市未来仍将处于温和上涨的态势。
  年底开盘的一些中高档楼盘,像华润置地?凤凰城、保利金国际广场、锦江国际城等楼盘的均价都在4000元/平方米以上,而且高档楼盘推盘量较大,今后一段时间内楼市将保持整体上扬的态势。以锦江国际城为例,其自9月25日开盘来,成交均价都超过5500元/平方米,另外一些小区规模在20万平方米以上的大盘销售和均价也都不低。
  
  三道坎后 武汉房价进入“盘整期”
  
  几年前人购新房20万元是个坎,到了2004年30万元的坎大家似乎也都能接受了,随着水涨船高,2005年武汉人购新房的心理承受底线已经直逼40万元大关。虽然目前的走向并不像前些年那样疯狂,人们还是持币观望的多,但就房屋单价而言,每平方米从3年前的2000多元上升到现在的价位,如今3000多元的单价已经被大多数购房者接受,而价格超过四、五千的中高价位的楼盘也逐渐开始引起人们的注意。毕竟楼盘质量和开发商的实力以及地区的优势还是人们购房时的焦点。
  总体看来,今年武汉楼市各季度的涨幅甚微,比去年、前年的涨幅要低得多。如果购买一套120~140平方米左右普通住宅,总价将会在40万元上下,买房人精挑细选更趋理性。有关专家认为,总价40万元的房价的承受底线会有一个较长的盘整期。
  
  楼市火是需求的实际增长
  
  与国内的一线城市相比较,武汉,无论从经?#31859;?#20307;规模,还是从房地产业上看,只能算二线城市。当上海、?#26412;?#27004;市疯狂之时,武汉就相对比较平静。?#26412;?#30340;购买力太强,上海人口基数是武汉的近两倍,还有很大一部分外来人口长期在上海居住工作,台湾人、香港人还有世界500强的外资企业,市场的总体需求大,所以上海本地人加上外地人炒房的特别多,致使上海楼市出现惊心动魄地飞涨!
  中国房地产的增幅早已超过经济增长率,房价必然有个增幅减慢的过程,社会需求在得到一定满足的同时,高房价同时?#19981;?#21046;约需求。受2004~2005年出台的一系列政策影响,房地产一线城市的盲目投资、投机热度已经明显降温。房地产政策已经基本抑制了大面积的开发商的盲目开发和购房人的盲目投机行为,这对建立健康、稳定的经济秩序是相当有益的。回过头来看武汉,购房以自住的为多,很多人也只是多买一、两套房出租,武汉的房价并不是职业炒手炒上去的。所以,武汉市的房价的增长实?#24066;?#27714;的增长的结果。
  
  土地和需求是对市场的另一种支撑
  
  2005年房价快速上涨很大程度上是受到需求?#28304;?#20110;供给的影响(有关部门统计表明,2005年前三季度,武汉市住房的供求比例为1:1.17)。展望2006年,住宅产品需求量不会有明显变化,供应量则会由于土地供应规模的减少而相应降低,总体供求不平衡的矛盾仍将继续乃至进一?#37066;?#21095;。
  土地供应制度的改革,对房价形成强有力的支撑。不管是高房价拉动高地价,还是高地价促成高房价,作为房价重要组成部分且所占比重越来越大的楼面地价,在其他费用(建安成本、税?#36873;?#21069;期费用)基本不变的前提下,成为影响房价走势中最为敏感的神经。高昂的土地获取成本必然要被开发商转移到房价中来,在成交的楼面地价越来越高、拆迁费用越来?#28966;?#30340;2006年,指望房价下跌恐怕不太现实。
  另外?#26723;?#19968;提的是,随着购房者对市场的需求不?#26174;?#21152;,楼盘整体素质?#19981;?#19981;断提高。商品房的价格组成实际上包含四个部分:1、建筑物本身的建造成本(包括地价);2、社区配?#20303;?#26223;观;3、社会资源配套;4、软性投入。从目前的情况来看,不管是出于主动还是被动目的,产品的综合素?#35782;?#22312;不断提高,建造工艺也在不?#32454;?#36827;,无论是“硬性”投入,还是“软性”投入,楼盘综合成本都在迅速增加,与之相对应的是,房价的小幅上涨有了令人信服的理由。
  
  两条地铁今年开工 地铁沿线抗跌性强
  
  交通是城市的命脉,过桥交通是武汉城市交通的重点。目前长江一桥、长江二桥的车流量已经超过了设计通行量。近几年,武汉的房地产业和武汉的城市发展一样飞速前进。房价、交通、市容等,几乎武汉的每个角落里都昂扬着“中部崛起”的音符。2005年8月,武汉市城投公司?#33539;?#26410;来5年将投资580亿元,实施城市快速轨道交通等58个重点建设项目。2005年9月,武汉市拿出400万元重金招标江城未来15年规划,一心要将自己建设成为最宜居住的城市。目前,武汉道路、桥梁、地铁、轻轨的建设如火如?#20445;?#23545;提高武汉整体城市价值相当有益。城市建设不减?#28023;?#20063;预示者城市竞争力的不断强大以及人们对房地产市场不会出现下滑的良好预期。
  从去年年底开?#36857;?#27494;汉进入轨道交通建设高峰期:随着轻轨二期续建工程的开工,今年年内,穿越长江与连通武昌两大火车站的两条地铁线,将同时修建。轨道交通一号线(轻轨)二期,西段从宗关车站向西?#30001;?#21040;金山大道,东段从黄?#33268;?#31449;向东?#30001;?#33267;堤角,长约18公里。按照最新走向,轨道交通二号线一期?#36924;?#24120;青花园马池路,经汉口火车站、青年路,由江汉路下穿过长江,经武昌和平大道、螃蟹?#20303;?#20013;?#19979;分?#40065;巷,长26公里至27公里?#20976;?#21495;线一期从武昌火车站经中?#19979;貳?#27946;山广场、中北?#20998;?#27494;汉火车站,长15公里至16公里。2012年,三条轨道线建成后,武汉轨道交通达到70公里,可承担1/4-1/3的南北向过江?#22303;?#37327;,并快速衔接三大火车站和几大汽车站等对外交通枢纽。
  作为湖北省唯一的单核城市,武汉以其优越的地理位置、浓郁的商业氛围、丰富的人力资源对周边地区富裕阶层保持着足够的吸引力。基于?#38405;?#21069;市场的总体态势判断,对于轨道交通贯通后给武汉房产带来的影响,虽然不一定会像之前有关人士认为的那样脱僵暴涨,但至少在地铁沿线的楼盘的抗跌性相对较好还是?#26723;?#20080;家关注的。
  
  不会大起大落,是一种温柔似的上涨
  
  根据政府公布的相关数据和?#30340;?#20154;士的分析,新年里武汉房价将进一步上涨,但升幅有限,局部地区的房价有下跌的压力。
  一直以来,武汉房价水平偏低,在省会级城市中形成独有的“洼地效应”。经过近两年的快速发展,武汉市房价水平渐渐赶上全国平均水平,房价基数处于较高位置,决定房价的涨幅不可能始终维持较高水平,涨幅有限。
  另外,近两年来房价过快上涨,造成居民实际购买力相对缩水,供求关系也将逐渐趋于平衡。从第三季度的武房指数来看,近一年来,武汉住宅平均价格上涨了428.46元/平方米,涨幅为18.75%,涨幅最快的桥口区达到775.83元/平方米,涨幅达到39.16%。仅以100平方米的小三房为例,房总价上涨了近8万元,别说一般家庭一年存不了8万元,恐怕大多数家庭年收入也达不到8万元。房价涨幅超过居民收入涨幅的直接后果是居民购买力相对缩水,导致供求关系趋向平衡乃至于供过于求。特别是在供应量相对集中的郊区版块,不排除房价变相走低的可能。
  因此,维?#20013;?#24133;攀升的格局是新年里武汉房价的总体趋势,大起和大落的可能性都不大。房价总的趋势是上涨,但不排除一些区域因供应过大,价格上涨过快不得不降价销售

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